杭州二手房价处于高位?该不该买看这张梯度表

  想去入手隔壁小区一套60来方的二手房时,挂价不降竟反升了5000元/㎡?

  不仅如此,一条德胜快速路之隔,普福板块的房价也给了他一记重击。今年5月份的时候,那里普遍都是挂价4万以下的楼盘,但现在基本都浮上4万2了。

  最近二手房市场的状态开始有一点分裂了。市场的降温是明显能够感知到的,成交量跌了不少,但价格却仍然坚守,甚至挂价在犹豫中往上走。

  中介的意思是,挂价高,不单单是要壮一壮士气,更多是房东们觉得还远远不到「跌」的那个时候,起码先观望再说。

  二手房的价格总会跟着真实的市场走的,接下去能不能量跌价缩,后续总会检验。但我们不得不看到的一个事实是:杭州房价各板块间的梯度感——这个经常拿来夸赞的优点,在二手房中冷酷地被磨平了。

  ※不含保障房,不含临安、富阳、大江东,以及没有新房的老城区板块丨制表:维维说房

  可能你会很诧异,哦,原来这些地方价格差不多啊。对,就是这种感觉,不去细究可能大多数人不清楚哪些地方跟自己家的房价站在同一水平线上。

  我们买新房,如果不那么有钱,可以买套近郊新房作为过渡,单价1万+挺多的;如果实力雄厚,这座城市的豪宅是出了名的,市中心八九万甚至十万一平的房子也有不少。

  但在二手房市场中,就没这么友好了。首先很沮丧,翻遍各个板块的二手房成交价,已经不大能找到2万以下的房源了,只有瓶窑、仁和板块等早年的部分二手房才有。

  另外通过这张表,我们可以看出板块二手房价梯度感很弱。整个杭州,3-4.5万/㎡的板块最多,总共有19个,占了小半个杭州。西北至良渚新城、东到下沙沿江,近到城东新城、蓝孔雀,东南西北均衡发展,一幅皆大欢喜的样子。

  放在几年前,可能做梦都不会想到,有一天,城东新城跟良渚新城的二手房单价只差了不到1万;下沙金沙湖的二手房价可以追平城东新城。

  一位家住钱江新城的朋友也表示很内伤:「论板块段位,钱江新城比下沙肯定高出好几番,没想到我的房子竟然只比下沙贵了2万/㎡出头。」

  这张表是我们根据板块房屋的大致均价进行划分,但二手房市场是「个体化」的,大到小区的学区、品质、物业维护好坏,小到房屋的室内装修都会影响房屋价值。

  也就是说,二手房更为真确的房价梯度会更接近。比如,崇贤比较好的次新房可以卖到2.7W/㎡;下沙沿江好的二手房,成交也到了三万五以上。都是让人心惊肉跳的数字。

  「名贵」板块就有更多可能了。桥西在表格中虽位居5-6万/㎡一栏,但拱宸桥一带高品质的楼盘,像运河宸园、大河宸章甚至九龙仓·碧玺,挂价都到7万左右,直逼武林和钱江新城。蒋村的西溪诚园也一样。

  新房梯度感仍然强烈,而与此同时的二手房价梯度感这几年却削弱不少,原因有很多。

  限价自然是一个了,限价下楼盘好与差没啥大的价格差异,但各板块的价格却是严格参照自身的。先前怎么样,现在还是怎么样。

  另外一个,当然是城市骨架。先前没这么多地铁线路,现在都在建了;先前没这么多购物中心,现在都频频投入使用了。杭州越来越多的板块能留得住人了,整体发展均衡化、扁平化。板块的风吹草动,一手房被控,而二手房是立马能感知到的。

  那么,问题来了,二手房价梯度感减弱,是正常的城市发展逻辑还是市场大热后的过激表现?

  或许只有等到一二手房价格倒挂的现象大部分消失后,才能有更加显性的答案。因为目前的一二手市场,价格倒挂现象仍然严重——大部分板块的二手房价比新房价高出一个头。

  像临平山北、星桥长睦、崇贤、义桥、仁和等新房单价1万+的板块,在二手房市场中都各有「晋升」。义桥最为生猛,二手房成交价普遍在2万5以上,一二手房有着很大的价差。三墩、未来科技城就更明显了。

  当然了,随着高价地新盘推出,有些板块新房跟二手的倒挂会消失,像萧山城区、城东新城、申花板块等。

  这不代表着这些板块的新房就不那么值得买了。申花板块的一二手价格虽然接近,但是撇开产品谈价格都是耍流氓。申花在售的二手房很多都是10年以上的房龄了,户型已经落后。

  申花只是大多数板块的影子,新的楼盘,不一定很好,但相较几年前的基本都是进化过的产品,精装修、户型更紧凑,即使价格同样、交房偏晚的情况下,新房或许也能找到优势。

  彼时,买房就变成一件需要皱皱眉头的事情了。到底是买眼前看得到的二手房,还是花上两到三年等看起来更好的新房呢。有一点毋庸置疑的是,彼此间的竞争关系能真正树立起来了。不像现在,是摇不到新房才无奈去买二手房。

  等那时,各区域的二手房才能真正现了原形,是被捧高的还是自己努力站上去的。

  现在的楼市处在微妙阶段。一手房市场表现很精彩,临安、萧山城区等地新房有了变相打折的迹象——存抵重现江湖;手机接到的销售电话多起来了;至于摇号,中签率不断回升,弃选率也在变高。

  而杭州的二手房市场却在高位盘旋,就像一个巨无霸台风,每个人都很关心它往哪儿走。我们梳理下此刻的杭州二手房价梯度表,只是给它此时的「身形」做一个素描。

  现在买房卖房的态度也像一、二手房市场一样微妙,不买怕涨,买了怕跌,卖房的则是卖了怕涨,不卖怕跌。站在目前二手房的「巅峰」价位上,不管能不能继续「巅峰」下去,千万不要觉得自己手上的房子奇货可居,也千万不要碰到一套合适的二手房就忽略价位。

  短期内,一二手价差巨大的新房还是一块蛋糕,但已经不多了。接下来,价差不大但产品改良过的楼盘,从自住的角度仍然划得来。至于投资,这个小周期内,别抱着投机的想法。

  二手房价在高位还能盘旋多久,不能一概而论,各个板块价值回归应该是大概率。或者说,有些板块的确是因为自己的竞争力,把房价巩固在了某个价位线,而有些则是被旋风吹上去的。

  通过这张梯度表,看看类似价位段的小伙伴,如果某个板块的竞争力明显不如,就该谨慎一点了。

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